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Comment le praticien doit-il traiter les loyers d’un bien propre affectés au remboursement du prêt ?

Publié le : 23/09/2026 23 septembre sept. 09 2026
Brèves Juridiques / Droit de la famille

La liquidation d’un régime matrimonial impose de distinguer la propriété d’un bien de l’affectation des revenus qu’il produit. Dans un arrêt du 9 septembre, la Cour de cassation précise le sort des loyers d’un immeuble propre employés au remboursement de son prêt d’acquisition.

Pourquoi les loyers d’un bien propre relèvent-ils de la communauté ?

À la suite du divorce d’époux mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, un différend est survenu lors de la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux. L’époux possédait en propre un immeuble acquis grâce à un prêt immobilier souscrit avant le mariage. Pendant l’union, les revenus locatifs de ce bien avaient financé les mensualités de l’emprunt.

Selon l’article 1401 du Code civil, la communauté comprend les économies réalisées sur les fruits et revenus des biens propres. L’article 1403 du Code civil exclut néanmoins les fruits consommés sans fraude.

L’époux soutenait que les loyers avaient précisément été consommés par le paiement des échéances. La cour d’appel a écarté cette analyse. Considérant ces revenus comme des fonds communs dès leur perception, elle a retenu que leur emploi au profit du bien propre avait appauvri la communauté. Elle a fixé la récompense à 81 065,99 euros.

Quand le remboursement du prêt ouvre-t-il droit à récompense ?

La Cour de cassation, dans son arrêt du 9 septembre n° 24-22.791, rejette le pourvoi. Elle affirme que les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de ce bien ne sont pas consommés au sens de l’article 1403. Le remboursement du crédit ayant financé l’acquisition participe ainsi au financement du patrimoine personnel de l’époux.

Les loyers étant affectés à la communauté, leur utilisation au bénéfice du bien propre procure un avantage au patrimoine personnel. En application de l’article 1437 du Code civil, cet emploi ouvre donc droit à récompense au profit de la communauté.

Comment retracer les revenus lors de la liquidation matrimoniale ?

L’origine propre de l’immeuble ne suffit pas à exclure toute récompense. La liquidation doit également établir l’emploi des fruits et revenus perçus pendant le mariage. Lorsque les loyers ont remboursé le prêt d’acquisition du bien propre, ils ne peuvent être regardés comme simplement consommés. La Cour de cassation confirme ainsi la récompense due à la communauté.
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