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Une récompense s’impose lorsque les loyers financent l’acquisition d’un bien propre

Publié le : 07/10/2026 07 octobre oct. 10 2026
Brèves Juridiques / Droit de la famille

La liquidation d’un régime matrimonial impose de retracer précisément l’utilisation des revenus perçus pendant le mariage. Dans un arrêt récent n° 24-22.791, la Cour de cassation précise que les loyers provenant d’un bien propre ne sont pas « consommés » lorsqu’ils servent à rembourser le prêt ayant financé son acquisition. Leur emploi ouvre alors droit à récompense au profit de la communauté.

Des loyers communs au service d’un patrimoine propre

Après le divorce de deux époux mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, des difficultés sont apparues lors de la liquidation et du partage de leurs intérêts patrimoniaux. L’un d’eux était propriétaire d’un immeuble acquis avant le mariage grâce à un prêt. Pendant l’union, les revenus locatifs de ce bien avaient permis de régler les mensualités du crédit.

La cour d’appel a estimé que les loyers étaient devenus communs dès leur perception. Leur affectation au remboursement du financement d’un bien propre avait donc appauvri la communauté au bénéfice du patrimoine personnel de l’époux. Elle a fixé la récompense due à 81 065,99 euros.

L’époux soutenait au contraire que ces revenus avaient été consommés par le paiement des échéances et qu’ils étaient, à ce titre, demeurés étrangers à la communauté.

Le remboursement d’un prêt ne vaut pas consommation

La Cour de cassation rejette cette argumentation. Selon l’article 1401 du Code civil, la communauté comprend les économies réalisées sur les fruits et revenus des biens propres. L’article 1403 du Code civil exclut toutefois les fruits consommés sans fraude.

La Haute Juridiction distingue la dépense de consommation de l’emploi patrimonial. Les revenus d’un bien propre utilisés pour acquérir ou financer ce même bien ne sont pas consommés au sens de l’article 1403. Les loyers contribuent ici à préserver ou constituer un actif appartenant personnellement à l’époux.

Une récompense à intégrer dans les comptes de liquidation

Ce transfert de valeur profite au patrimoine propre grâce à des revenus affectés à la communauté. En application de l’article 1437 du Code civil, il justifie une récompense.

Ainsi, l’absorption immédiate des loyers par les mensualités ne permet pas d’écarter la créance de la communauté. Leur participation au financement du bien propre doit être prise en compte au moment de la liquidation de la communauté.
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